매년 6월 1일 현재 보유 중인 부동산을 기준으로 부과되는 종합부동산세(종부세). 올해는 특히 변수가 하나 더 늘었습니다. 정부가 2025년부터 한시적으로 낮췄던 공정시장가액비율을 종료하고, 법정 수준인 60%로 되돌렸기 때문입니다. 같은 공시가격이라도 이 비율이 오르면 실제로 내야 할 세금은 늘어납니다.
내가 종부세 대상인지, 대상이라면 얼마나 내야 하는지 헷갈리는 분들이 많습니다. 과세 대상부터 세율, 1세대 1 주택 특례까지 2026년 최신 기준으로 정리해 봤습니다.
과세 대상 — 개인별 합산, 세대 단위 아니다
종부세는 인별로 보유한 주택의 공시가격을 전국 합산해 계산합니다. 일반적으로 공시가격 9억 원을 초과하면 과세 대상이 되는데, 여기서 중요한 건 '세대'가 아니라 '개인' 단위로 판단한다는 점입니다. 부부가 각각 주택을 보유하고 있다면, 각자의 공시가격이 9억원을 넘는지 따로 판단합니다.
다만 1세대 1 주택자는 12억원까지 공제받을 수 있는데, 이 특례를 받으려면 세대 전체가 주택을 1채만 보유하고 있어야 합니다. 배우자가 다른 주택을 보유하고 있다면 1세대 1주택 특례 대상에서 제외됩니다. 부부 공동명의로 1주택을 보유한 경우에는 인별 공제(각각 9억원, 합산 18억원)와 1세대 1주택자 특례(12억 원 공제 + 고령자·장기보유 세액공제) 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.
세율과 계산법 — 공정시장가액비율 60%가 핵심 변수
과세표준은 '(공시가격 합산 - 기본공제) × 공정시장가액비율'로 계산됩니다. 2026년 공정시장가액비율은 60%입니다. 예를 들어 1세대 1 주택자의 공시가격이 15억 원이라면, (15억 원 - 12억 원) × 60% = 1억 8,000만 원이 과세표준이 됩니다. 여기에 해당 구간 세율을 적용하면 실제 종부세액이 산출됩니다.
세율은 보유 주택 수에 따라 다르게 적용됩니다. 2 주택 이하(일반세율)는 과세표준 구간별로 0.5%~2.7%, 3 주택 이상은 0.5%~5.0%가 적용됩니다. 다만 종부세와 재산세를 이중으로 내는 것은 아닙니다. 형식상 겹쳐 보이지만, 재산세로 이미 납부한 금액은 종부세 산출세액에서 공제되는 구조라 실질적인 이중과세는 발생하지 않습니다.
공정시장가액비율 인상, 왜 세 부담이 커지나
공정시장가액비율은 공시가격에 곱해 실제 세금을 계산하는 기준값입니다. 이 수치가 오르면 같은 집을 보유하고 있어도 과세표준이 커지면서 세액이 늘어납니다. 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 이 비율을 대통령령으로 손쉽게 조정할 수 있는데, 재산세는 행정안전부, 종부세는 기획재정부가 각각 소관 부처입니다.
고령자·장기보유 세액공제도 함께 챙겨야 할 부분입니다. 1세대 1 주택자에게는 연령별로 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%, 보유기간별로 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%의 세액공제가 주어지며, 이 둘을 합쳐 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 다만 전년도 대비 세부담 상한이 150%~300%로 정해져 있어, 아무리 과세표준이 급등해도 한 해에 세금이 무한정 늘어나지는 않는 구조입니다.
내 공시가격 확인하고 절세 전략 세우기
본인의 종부세 대상 여부를 확인하려면 부동산공시가격알리미에서 보유 부동산의 공시가격을 조회해 보면 됩니다. 혼인이나 동거봉양으로 일시적 1세대 2 주택이 된 경우에도 구제 규정이 있습니다. 60세 이상 직계존속과의 동거봉양은 10년, 각각 1 주택을 보유한 남녀의 혼인은 10년 동안 1세대 1 주택자로 간주해 12억 원 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제를 그대로 적용받을 수 있습니다.
공정시장가액비율이 인상됐다고 반드시 집을 팔아야 하는 것은 아닙니다. 절세 전략이나 보유 구조 조정으로도 충분히 대응할 수 있습니다. 다만 재산세 과세표준은 건강보험료 산정이나 기초연금 수급 자격 심사 등 다른 행정 기준과도 연동되기 때문에, 보유세 자체는 상한선에 막히더라도 부가적인 부담이 함께 커질 수 있다는 점은 미리 알아두는 것이 좋습니다.
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