해마다 11월이면 고지서 한 장 날아오는데, 이 숫자가 어떻게 나온 건지 아시는 분은 많지 않습니다.
종부세 계산은 사실 5단 계면 끝납니다. 곱하기 몇 번, 빼기 몇 번이 전부입니다.
2026년 개편안 기준으로 직접 계산해 보실 수 있게 정리했습니다.
종부세 계산, 큰 그림부터 잡습니다
복잡해 보이지만 뼈대는 단순합니다. 내 집 공시가격에서 공제받을 금액을 빼고, 거기에 비율을 곱해 세율을 적용한 뒤, 마지막에 깎아주는 항목들을 다시 빼는 구조입니다.
× 공정시장가액비율 = 과세표준
× 세율 = 산출세액
- 세액공제 - 재산세 중복분
= 최종 납부액
이 다섯 줄이 전부입니다. 이제 한 줄씩 뜯어보겠습니다.
내 집 공시가격 확인하기
모든 계산의 출발점입니다. 시세가 아니라 공시가격으로 계산한다는 점을 먼저 기억하셔야 합니다. 보통 시세의 70% 안팎으로 잡히기 때문에, 시가 20억짜리 아파트라면 공시가격은 14억 전후가 됩니다.
확인 경로는 두 가지입니다. 국토교통부가 운영하는 부동산공시가격 알리미 사이트에서 주소로 조회하시거나, 홈택스에 로그인해 보유 부동산 정보를 확인하시면 됩니다. 매년 4월 말에 그해 공시가격이 확정 공시됩니다.
주의 — 부부 공동명의라면 각자 지분만큼 나눠서 계산합니다. 6억짜리 집을 5대 5로 가지고 있으면 각각 3억씩입니다. 공동명의가 유리한 경우가 많은 이유가 여기 있습니다.
기본공제 빼기
공시가격 전체에 세금을 매기지 않습니다. 일정 금액을 먼저 빼줍니다. 2026년 개편안 기준으로 이 금액이 크게 바뀌었습니다.
| 구분 | 현행 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 거주용 1세대 1주택 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 | 12억원 | 9억원 |
| 그 외 | 9억원 | |
실제로 살고 있는 1 주택자는 공제가 2억 원 늘어납니다. 시가로 환산하면 약 20억 원까지는 종부세 대상에서 아예 빠지게 됩니다. 반대로 집은 있는데 살지 않는 경우 공제가 3억 원 줄어듭니다.
공정시장가액비율 곱하기
가장 많이들 놓치는 단계입니다. 공제하고 남은 금액에 세금을 다 매기는 게 아니라, 여기에 다시 비율을 곱합니다. 이 비율이 공정시장가액비율입니다.
1세대 1주택자·지방 2 주택 이하 — 현행 60% → 70%
3주택 이상, 조정대상지역 2 주택 이상 — 80%
이 비율이 10%포인트 오르면 과세표준이 그만큼 커지고, 세금도 따라 오릅니다. 세율표를 안 건드려도 세금을 올릴 수 있는 장치라서 실무에서는 가장 민감하게 보는 숫자입니다.
세율 적용하기
여기서 나온 금액이 과세표준입니다. 이제 구간별 세율을 적용합니다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 아래 표 하나로 통일됩니다.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 3억 ~ 6억원 | 0.7% |
| 6억 ~ 12억원 | 1.3% |
| 12억 ~ 25억원 | 2.0% |
| 25억 ~ 50억원 | 3.0% |
| 50억 ~ 94억원 | 4.0% |
| 94억원 초과 | 5.0% |
누진 방식이라 전체 금액에 하나의 세율을 곱하는 게 아닙니다. 과세표준이 4억 원이라면 3억까지는 0.5%, 나머지 1억에만 0.7%를 적용합니다.
세액공제 빼기 — 여기서 절반이 갈립니다
산출세액이 나왔다고 그게 낼 돈은 아닙니다. 마지막에 깎아주는 항목이 있습니다. 이번 개편에서 이 부분이 가장 크게 바뀌었습니다.
연령공제
나이가 많을수록 공제율이 올라갑니다. 60세 이상부터 적용되며 연령대가 올라갈수록 커집니다.
거주공제 (기존 보유공제에서 전환)
지금까지는 오래 보유하면 깎아줬습니다. 앞으로는 오래 거주해야 깎아줍니다. 2027년에는 보유공제율과 거주공제율 중 높은 쪽을 적용하는 과도기를 거치고, 2028년부터 거주공제로 완전히 전환됩니다.
공제 한도가 새로 생깁니다 — 연령공제와 거주공제를 합친 한도가 2027년 800만원, 2028년 600만 원으로 제한됩니다. 예전에는 한도 없이 깎였지만 앞으로는 상한이 걸립니다.
여기에 재산세로 이미 낸 중복분을 빼주고, 전년도 세액의 200%를 넘지 않도록 상한을 적용하면 최종 고지액이 나옵니다. 이 상한은 기존 150%에서 200%로 완화됐습니다.
실제로 한번 계산해 보겠습니다
조건을 잡아보겠습니다. 시가 20억원(공시가격 14억 원) 아파트에 살고 있는 60세 1세대 1 주택자, 거주기간 10년입니다. 2028년 기준으로 계산합니다.
| 단계 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| ① 공시가격 | - | 14억원 |
| ② 기본공제 차감 | 14억 − 14억 | 0원 |
| ③ 과세표준 | 0 × 70% | 0원 |
| ④ 최종 | - | 과세 대상 아님 |
기본공제가 14억원으로 올라가면서 시가 20억 원 수준 주택은 계산할 것도 없이 대상에서 빠집니다. 이번 개편의 핵심이 여기 있습니다.
그럼 시가 30억원이라면
공시가격을 21억 원으로 잡겠습니다. 14억 원을 빼면 7억 원, 여기에 70%를 곱하면 과세표준은 4억 9천만 원입니다. 3억 원까지 0.5%로 150만 원, 나머지 1억 9천만 원에 0.7%로 133만 원, 합쳐서 283만 원이 산출세액입니다.
여기서 연령공제와 거주공제가 들어갑니다. 60세·10년 거주 조건이면 상당 부분이 깎여 나갑니다. 재정경제부가 공개한 자료에 따르면 이 조건에서 시가 30억 원 주택의 2028년 종부세는 76만 원 수준으로, 현행 91만 원보다 오히려 15만 원 줄어듭니다.
같은 집인데 살지 않으면 — 기본공제가 9억 원으로 줄고 거주공제도 받지 못합니다. 동일한 시가 30억 원 주택이라도 비거주자는 424만 7천 원으로, 거주자의 5배가 넘습니다.
계산 전에 체크할 것 세 가지
첫째, 과세기준일은 6월 1일입니다. 이날 소유하고 있는 사람이 그해 종부세를 냅니다. 5월 31일에 팔면 안 내고, 6월 2일에 팔면 냅니다. 하루 차이로 갈립니다.
둘째, 공동명의를 따져보세요. 지분별로 나눠 계산하기 때문에 단독명의보다 유리한 경우가 많습니다. 다만 1세대 1 주택 특례 적용 방식이 달라지므로 어느 쪽이 유리한지는 금액대에 따라 다릅니다.
셋째, 납부유예 제도를 확인하세요. 소득이 적은 고령 1 주택자를 위한 납부유예 제도가 있고, 이번 개편에서 소득요건이 완화되고 감면특례도 신설됩니다.
확정 전 내용입니다 — 여기 담은 개편 내용은 재정경제부가 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 의결한 정부안입니다. 입법예고와 국회 심의를 거쳐야 최종 확정되며, 그 과정에서 수치가 달라질 수 있습니다. 실제 고지액은 재산세 중복분 공제와 세부담 상한 적용으로 위 간이 계산과 차이가 날 수 있으니, 정확한 금액은 홈택스나 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
출처: 재정경제부 '2026년 세제개편안'(2026.08.03)
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