2029년 장기보유특별공제 개편, 10년 실거주 양도세가 최대 4배 오르는 이유

양도소득세 10년 거주 4배 증가 이미지

 

10년째 살고 있는 우리 집, 2029년에 팔면 양도세가 지금보다 왜 3배나 뛴다는 걸까요?

정답은 '장기보유특별공제 축소'에 있습니다. 2026년 세제개편안에 따라 10년 이상 살아도 최대 80%까지 받던 공제 한도가 2029년부터는 절반 수준으로 줄어듭니다. 오래 살수록 오히려 세금 부담이 커지는 구조로 바뀌는 셈입니다.

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지금은 어떻게 공제받고, 뭐가 어떻게 바뀌는 걸까?

현재는 보유기간과 거주기간 각각 연 4%씩, 10년을 채우면 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 하지만 개편안이 시행되면 이 방식이 '장기거주 세액공제'로 바뀝니다. 실제로 산 기간만 인정해 연 8%씩, 최대 80%를 공제하는 구조입니다. 언뜻 비슷해 보이지만, 공제 한도 자체가 1년 유예를 거쳐 2028년 20억 원, 2029년부터는 10억 원까지 줄어드는 게 핵심입니다.

내가 파는 시점이 2029년이라면, 실제로 얼마나 차이 날까?

신한프리미어패스파인더 우병탁 전문위원의 계산에 따르면, 서초구 반포자이 전용 84㎡를 10년 전 15억 원에 사서 올해 50억 원에 판다고 가정할 경우 양도세는 1억 9810만 원입니다. 그런데 같은 조건으로 2028년에 팔면 2억 2928만 원, 2029년에 팔면 7억 1048만 원까지 뜁니다. 압구정 현대 1차(17억 매입, 65억 매도) 사례는 더 극적입니다. 현행 3억 1197만 원에서 2029년에는 13억 2046만 원으로, 4배 넘게 늘어납니다.

그럼 지금 팔아야 할까, 기다려야 할까?

장기간 보유해 양도차익이 크게 쌓인 초고가 1 주택자일수록 부담 증가폭이 큽니다. 다만 정부 발표 이후에도 세부 시행령과 국회 논의가 남아있어, '확정'이 아닌 '개편안' 단계라는 점은 유의해야 합니다. 실제 처분 계획이 있다면 2028년 유예기간 안에 정리할지, 장기거주 세액공제로 전환된 이후 계속 보유할지 미리 계산해 보는 게 중요합니다.

• 2026~2027년: 현행 방식(보유+거주 각 연 4%, 최대 80%) 유지
• 2028년: 공제 한도 20억 원으로 1차 축소
• 2029년부터: 공제 한도 10억원, 장기거주 세액공제(연 8%)로 완전 전환

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